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企业房产税的纳税策划  

2008-07-09 11:26:30|  分类: 企业管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产税是以房产为征税对象,向房产所有人或经营人征收的一种税房产税的征税依据是从租计征和从价计征,而从价计征房产税是依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳

一会计与税务的不同规定

国家税务总局[86]财税地字第008号文中规定房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在帐簿固定资产科目中记载的房屋原价房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施

无形资产准则第21条中规定企业进行房地产开发时,应将相关的土地使用权予以结转结转时,将土地使用权的帐面价值一次计入房地产开发成本该规定不仅适用于房地产开发企业开发的商品房,对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用

根据企业会计制度第47条规定,企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,作为无形资产核算,并按本制度规定的期限分期摊销房地产开发企业开发商品房时,应将土地使用权的帐面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用某项目时,将土地使用权的帐面价值全部转入在建工程成本

二筹划的政策依据

实施<企业会计制度>及其相关准则问题解答(财会[2001]43号)的通知第九问中规定执行企业会计制度前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋建筑物成本的公司,可不做调整,其土地使用权价值按照企业会计制度规定的期限平均摊销

一般企业在执行企业会计制度前都是执行行业会计制度,而行业会计制度规定各种无形资产应分期平均摊销摊销无形资产时,借记管理费用科目,贷记无形资产科目,并未要求将土地使用权转入开发的房产价值中,而无形资产准则自2001年1月1日起暂在上市公司或股份有限公司施行所以一般企业在执行企业会计制度时,按照财会[2001]43号文件的规定继续将土地使用权在无形资产中核算并摊销,不转入开发的房产价值中,这样处理,就可以使计入房产原值的无形资产价值为零

三案例分析

某有限公司帐面土地使用权价值1500万元(土地2001年1月1日前购入),剩余摊销年限30年,开发时的房产成本3500万元,尚可使用年限30年,假定房产余值=房产原值x(1-30%),在不考虑时间价值的情况分析如下:

方案一:按无形资产准则规定将土地使用权转入房产价值,30年共计征房产税:

(1500+3500)x(1-30%)x1.2%x30=1260(万元)

方案二:若执行会计[2001]43号文件,不将土地使用权计入房产原值,30年共计征房产税:

3500x(1-30%)x1.2%x30=882(万元)

两种核算方式相比较,方案二比方案一30年共少纳房产税:

1260-882=378(万元)值得注意的是土地如果企业是2001年1月1日后购入的,就应该按照无形资产准则和企业会计制度的规定处理账务,把土地转入房屋建筑物成本企业应检查无形资产土地使用权余额,对已使用和未使用的土地按面积应该对应或配比的土地使用权账面价值重新计算和结转,防止漏计房产税和刻意少计房产税,以免查补税款交纳罚款和滞纳金




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